⚠️ 부동산 경매 시 주의해야 할 용어 모음

 

경매는 기회이자 함정이에요. 싸게 낙찰받았다며 기뻐하다가, 나중에 인수해야 할 권리가 있는 걸 알고 멘붕 오는 경우도 많죠 😵 저도 초보 시절, 말소기준권리 이해 못하고 ‘폭탄 물건’을 낙찰받을 뻔한 적 있어요. 그래서 오늘은 ‘이건 반드시 알아야 한다!’는 경매 핵심 용어들만 콕 집어 정리해드릴게요!

📌 목차

1. 말소기준권리
2. 선순위 임차인
3. 인수되는 권리
4. 유치권
5. 법정지상권
6. 배당요구 종기일
7. 점유자 / 불법점유자

🔗 1. 말소기준권리

경매에서 ‘이 권리보다 늦게 생긴 건 다 말소된다!’는 기준점이에요. 근저당, 가압류 등이 기준이 되고, 그 이후 생긴 권리는 낙찰과 동시에 소멸돼요. 하지만 그 이전 권리는 낙찰자가 ‘인수’해야 하죠. 등기부등본을 볼 때 가장 먼저 체크해야 하는 용어입니다!

🏠 2. 선순위 임차인

말소기준권리보다 먼저 입주 + 전입한 세입자는 ‘선순위 임차인’이에요. 이런 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있어요. 명도는 물론, 자금 계획에도 큰 영향이 있으니 반드시 매각물건명세서에서 배당요구 여부를 확인해야 해요!

📌 3. 인수되는 권리

낙찰자가 떠안아야 할 권리를 말해요. 보증금, 유치권, 관리비 체납 등 다양한 형태로 존재할 수 있어요. 저는 과거에 관리비 수백만 원이 인수 조건인 줄 모르고 낙찰받을 뻔했어요… 입찰 전, 물건명세서의 ‘인수사항’을 반드시 체크해야 해요.

🧱 4. 유치권

건물 수리, 공사 비용 등을 못 받은 사람이 점유하면서 “돈 줄 때까지 못 나가!”라고 주장하는 권리에요. 법원은 인정 여부를 명확히 판단하지 않기 때문에, 실투자자 입장에선 큰 리스크로 작용해요. 의심 물건은 아예 피하는 것도 방법입니다.

🏚️ 5. 법정지상권

대지와 건물의 소유자가 다를 때 생기는 권리로, 건물 철거를 막는 강력한 권리예요. 건물이 경매에 나왔지만, 땅 소유자가 따로 있다면 이 권리가 발생할 수 있어요. 땅주인 허락 없이 건물 철거가 안 되면, 실질 수익에 큰 타격이 생겨요!

📆 6. 배당요구 종기일

이 날짜 전까지 배당요구를 해야 권리 보호를 받을 수 있어요. 선순위 임차인이 종기일 내 배당요구를 하지 않으면, 그 권리를 낙찰자가 떠안게 될 수도 있어요. 저는 이 날짜 한 번 놓쳐서, 인수 여부를 반대로 착각했던 적이 있어요 😵

👤 7. 점유자 / 불법점유자

점유자는 실제로 그 집에 거주하거나 사용하는 사람이고, 불법점유자는 아무 권리 없이 그냥 점유 중인 사람이에요. 명도 전략이 완전히 달라지기 때문에, 임장 시에 직접 가서 점유자의 정체를 파악하는 게 정말 중요해요!

💬 여러분은 어떤 용어가 가장 헷갈리셨나요?

저는 말소기준권리와 인수권리가 가장 헷갈렸어요. 지금은 매각물건명세서만 봐도 파악이 되지만, 초보 땐 진짜 난감했죠 😅 여러분도 입찰 전 꼭 확인하는 용어가 있다면 댓글로 나눠주세요!

🌟 마무리하며

경매는 정보 게임이에요. 오늘 정리한 주의할 용어들만 제대로 알고 있어도, 위험 물건을 거르고 안전한 투자를 할 수 있습니다. 다음 글은 ‘부동산 경매 초보자를 위한 용어 가이드’로 이어갈게요!