🔑 부동산 경매 낙찰 후 절차 용어 정리

“낙찰 받고 나면 끝이지 않나요?” 저도 처음엔 그렇게 생각했어요. 그런데 그때부터가 진짜 시작이더라구요 😅 낙찰 받고도 잔금 못 내서 낙찰 무효된 사례, 명도 문제로 몇 달을 끌었던 사례 등... 낙찰 후 절차를 잘 몰라서 생긴 문제가 정말 많아요. 그래서 오늘은 ‘낙찰 이후’ 꼭 알아야 할 용어들을 정리해드릴게요!

📌 목차

1. 매각허가결정
2. 잔금납부
3. 소유권 이전등기
4. 말소기준권리
5. 인도명령
6. 강제집행 / 명도
7. 경매비용 / 취득세

📜 1. 매각허가결정

경매 당일 낙찰만 받았다고 해서 곧바로 집 주인이 되는 건 아니에요. 법원이 ‘이 낙찰자에게 팔아도 되겠다’고 최종 판단하는 절차가 매각허가결정이에요. 이 결정이 내려져야 낙찰자가 잔금을 낼 수 있고, 이후 소유권 이전도 가능해집니다.

💰 2. 잔금납부

매각허가결정이 확정되면 통상 30일 이내에 잔금을 납부해야 해요. 이때 낙찰가 전액이 아니라, 이미 낸 입찰보증금을 제외한 금액을 납부합니다. 기한 내에 못 내면 보증금은 몰수되고 낙찰도 무효가 돼요 😭 그래서 대출 계획도 이 시점에 맞춰 준비해놔야 해요!

📄 3. 소유권 이전등기

잔금을 다 낸 뒤, 법원에서 등기 촉탁을 통해 자동으로 소유권이 내 앞으로 넘어옵니다. 보통 2~3주 내에 완료되고, 따로 등기소 갈 필요는 없어요. 단, 후속 절차(취득세 납부, 명도 등)는 스스로 챙겨야 해요.

⚖️ 4. 말소기준권리

경매로 인해 어떤 권리가 사라지는지, 어떤 권리는 인수되는지를 결정하는 기준이에요. 이 권리보다 뒤에 설정된 건 ‘말소’, 그보다 앞에 설정된 건 ‘인수’되는 구조예요. 등기부등본에서 위치를 꼭 확인해야 하고, 낙찰 후에도 이 순서에 따라 내 책임이 달라져요!

🏚️ 5. 인도명령

기존 세입자나 점유자가 자진해서 이사 나가지 않는다면, 법원에 인도명령 신청을 해야 해요. 낙찰자가 새 주인이 된 만큼, 집을 ‘비워달라’는 요구를 법적으로 요청하는 거죠. 이게 떨어지면 명도 가능성이 확 올라갑니다.

🪪 6. 강제집행 / 명도

인도명령에도 불응하면 강제집행을 신청해야 해요. 집행관이 입회해 짐을 빼고 점유자를 내보내는 절차예요. 현실에선 이게 감정 소모도 크고 시간도 오래 걸려요. 그래서 명도는 협상과 법적 절차를 병행해서 진행하는 게 좋아요!

📑 7. 경매비용 / 취득세

경매도 부동산 거래인 만큼 취득세를 내야 해요. 보통 낙찰가의 4.6%(농특세 포함)를 생각하면 돼요. 여기에 집행비, 감정비, 명도비용 같은 경매 관련 부대비용도 따로 들어가요. 잔금 외에도 추가 비용을 꼭 계산해 두셔야 해요!

💬 낙찰 이후 가장 막막했던 절차는 무엇이었나요?

저는 ‘명도’가 정말 어렵더라구요. 감정도 섞이고, 협상도 쉽지 않았어요. 여러분도 낙찰 이후 힘들었던 경험 있으시면 댓글로 함께 이야기 나눠봐요 🙌

🌟 마무리하며

낙찰 받고 ‘내 집이다!’라고 기뻐하기 전에, 해야 할 일들이 정말 많아요. 오늘 정리한 용어들을 알고 대비하면 낙찰 이후도 매끄럽게 진행할 수 있어요. 다음 글은 ‘부동산 경매 명도 관련 용어 설명’으로 이어갑니다 🚚