📘 부동산 경매 투자 시 필수 용어 정리

경매는 ‘싸게 사는 기술’이 아니라 ‘제대로 판단하는 기술’이에요. 저도 초반엔 싸게 낙찰받기만 하면 수익 날 줄 알았는데, 권리분석 실패, 인수되는 보증금, 예상 못한 명도비 등으로 이익이 확 줄어들었어요 😓 그래서 오늘은 실전 경매 투자에 꼭 필요한 필수 용어들을 정리해드립니다!

📌 목차

1. 감정가 / 최저가
2. 매각물건명세서
3. 등기부등본 / 말소기준권리
4. 선순위 임차인 / 인수권리
5. 입찰보증금 / 입찰표
6. 명도 / 인도명령 / 유치권
7. 수익률 / 낙찰가 대비 실비

💵 1. 감정가 / 최저가

감정가는 법원이 평가한 이론적 시세예요. 최저가는 입찰 시작가로, 감정가보다 낮아질 수도 있어요. 유찰 1회 시 70%, 2회 시 50%까지 떨어지기도 합니다. 투자자 입장에선 ‘최저가 기준으로 수익률’을 계산하는 게 중요해요!

📑 2. 매각물건명세서

경매물건의 모든 권리, 점유 상태, 인수 여부가 담긴 문서예요. 투자자는 이 서류 하나로 ‘이 물건에 돈이 들어갈지, 빠질지’를 판단해야 해요. 저는 이 서류 덕분에 인수 보증금 2,000만 원짜리 물건을 거른 적이 있어요!

📄 3. 등기부등본 / 말소기준권리

등기부등본은 부동산의 권리 관계를 보여주는 핵심 문서예요. 말소기준권리는 ‘경매 낙찰로 어디까지의 권리가 사라지는지’ 판단하는 기준점이에요. 이 기준보다 뒤에 생긴 권리는 사라지고, 앞에 생긴 권리는 낙찰자가 인수할 수 있어요.

👥 4. 선순위 임차인 / 인수권리

경매에서 가장 조심해야 할 존재예요. 선순위 임차인이 배당요구를 안 했다면, 보증금을 내가 떠안아야 해요. 인수권리는 말 그대로 ‘내가 책임지고 물어줘야 하는 권리’라서, 물건 분석 시 반드시 확인해야 합니다.

📝 5. 입찰보증금 / 입찰표

입찰보증금은 보통 최저가의 10%로, 입찰 당일 법원에 제출해야 해요. 입찰표는 ‘얼마에 입찰하겠다’는 가격 제시서예요. 실수로 금액 잘못 쓰면 손해 크니, 저는 입찰표는 늘 3번 이상 체크하고 써요!

🚪 6. 명도 / 인도명령 / 유치권

낙찰 후 ‘집을 실제로 인도받는 것’이 명도예요. 안 나가면 인도명령을 법원에 신청하고, 그래도 안 되면 강제집행까지 갈 수 있어요. 유치권은 ‘수리비 안 줬다고 버티는 권리’인데, 법적으로 위험할 수 있어요. 실투자자에겐 아주 민감한 이슈죠.

📈 7. 수익률 / 낙찰가 대비 실비

수익률은 단순히 낙찰가만 가지고 계산하면 안 돼요. 세금, 수리비, 명도비, 금융비용까지 다 포함해서 총 투자비를 구한 뒤, 연 임대수익이나 매각 차익으로 계산해야 해요. 저는 수익률 10% 이상, 회수기간 10년 이내 기준으로 판단해요!

💬 여러분은 어떤 용어가 실전에서 가장 중요하다고 느끼셨나요?

저는 ‘말소기준권리’가 경매 투자의 시작이자 끝이라고 생각해요. 이 기준 하나 잘못 보면 낙찰 받고 후회만 남거든요. 여러분의 실전 경험이나 판단 기준도 댓글로 나눠주세요!

🌟 마무리하며

경매는 준비된 자에게만 기회가 됩니다. 오늘 정리한 필수 용어들만 제대로 이해해도, 낙찰 후 당황하는 일은 확 줄어들 거예요. 다음 글은 ‘부동산 경매 투자 시 고려해야 할 법률 용어’로 이어갈게요 ⚖️