김대리의 부캐일기

💡 물건 분석만 잘해도 수익이 달라진다! 초보자 노하우

분석 실력이 곧 수익 실력! 초보자도 실전처럼 분석하는 법처음 경매 시작할 땐 “일단 싸게 사면 되겠지”라고 생각했어요. 그런데 결과는? 명도 문제, 수리비 폭탄, 공실… 수익은커녕 지출만 생겼죠 😅 이때 깨달았습니다. 경매는 분석이 전부라는 걸요. 오늘은 초보자분들도 따라할 수 있는 ‘물건 분석 노하우’를 정리해볼게요!📌 목차1. 초보자의 흔한 실수2. 분석만 잘해도 수익이 나는 이유3. 서류분석 기본기 익히기4. 권리+현황+시세 3요소 체크5. 임장 시 필수 확인 리스트6. 수익률 계산 노하우7. 분석 실력 키우는 습관🚫 1. 초보자의 흔한 실수 ✔️ 감정가 기준으로 판단✔️ 권리분석 생략✔️ 임장 없이 입찰✔️ 수익률 계산 생략 이 네 가지가 바로 손실의 시작이에요. 경험보다 먼저 분석 루틴을..

📌 경매 물건 선택 기준, 이 7가지를 기억하세요

물건 선정이 90%입니다! 잘 고르면 이미 반은 성공이에요경매에서 가장 중요한 건 뭘까요? 저는 ‘물건 선택’이라고 확신해요. 아무리 분석을 잘해도, 애초에 잘못된 물건을 골랐다면 수익은커녕 손해만 보기 쉽거든요. 오늘은 제가 실제로 활용하는 7가지 기준을 소개해드릴게요. 이 기준만 지키면 낙찰 후 후회할 일 없습니다 😊📌 목차1. 감정가보다 ‘시세 기준’ 우선2. 인수할 권리 없는 깔끔한 권리관계3. 공실 여부 명확한 점유 상태4. 수익형 구조 가능한 내부 상태5. 실수요 존재하는 입지6. 낙찰 후 비용 최소화 가능성7. 예상 수익률 최소 10% 이상📊 1. 감정가보다 ‘시세 기준’ 우선감정가는 참고만 하세요. 실제 시장에서 거래되는 ‘실거래가’와 비교해서 물건의 가치를 판단하는 게 훨씬 정확합니..

🧠 부동산 경매에서 실패하지 않으려면 분석이 답이다

감으로 낙찰하면 감으로 손해 봐요! ‘분석력’이 수익을 만듭니다“이 물건 느낌이 좋다!” 이런 감으로 입찰하셨던 분 계시죠? 저도 초반엔 그랬어요. 하지만 낙찰 후 쏟아지는 관리비 체납, 예상 못 한 점유자 문제로 수익은커녕 손해만 본 경험이 있습니다. 그래서 확실히 알게 됐어요. 경매의 본질은 ‘분석’이라는 걸요.📌 목차1. 실패하는 경매의 공통점2. 분석이 중요한 이유3. 물건 분석의 핵심 단계4. 권리관계 + 현장 확인 병행법5. 데이터 기반 입찰가 설정법6. ‘감정가’와 ‘시장가’의 차이7. 낙찰 이후 후회 없게 만드는 사전 점검❌ 1. 실패하는 경매의 공통점 ✔️ 권리분석 없이 입찰✔️ 점유자 확인 안 하고 입찰✔️ 수리비 계산 없이 감정가만 보고 입찰이 세 가지 중 하나라도 해당된다면 손해 ..

💡 실전 투자자들이 말하는 물건 분석 꿀팁

경험자들이 말하는 진짜 실전 분석 포인트! 낙찰률이 달라집니다경매 공부할 때 책으로만 배우면 뭔가 부족하다고 느껴지지 않으셨나요? 저도 그랬어요. 그래서 실제 경매 투자자들이 현장에서 사용하는 ‘물건 분석 노하우’를 하나씩 정리해봤습니다. 이건 진짜 써먹을 수 있는 실전 꿀팁이에요 😊📌 목차1. 성공 투자자들의 분석 루틴2. 권리분석을 더 쉽게 하는 법3. 임차인 정보 파악 실전 노하우4. 임장 시 꼭 봐야 할 체크포인트5. 사진 찍는 요령 하나로 큰 차이6. 주변 시세 파악 꿀팁7. 입찰가 설정 마지막 기준🧩 1. 성공 투자자들의 분석 루틴 대부분 성공 투자자들은 비슷한 루틴을 갖고 있어요:✔️ 매일 물건 검색 → 즐겨찾기✔️ 1차로 서류 분석 (등기부, 명세서, 조사서)✔️ 2차로 임장 → 체크..

🧭 입찰 전 꼭 해야 할 경매 물건 조사 포인트

낙찰은 끝이 아니라 시작! 조사를 제대로 해야 후회 없습니다경매 초보 시절, 저는 서류만 보고 입찰했다가 ‘명도 난항 + 수리비 폭탄’에 멘붕 온 적이 있었어요 😅 그 뒤로는 입찰 전에 체크리스트를 만들어 꼼꼼히 조사하고 있답니다. 오늘은 경매 물건 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 조사 포인트들을 정리해드릴게요!📌 목차1. 권리관계 분석은 필수2. 점유 상태 파악하는 법3. 전입세대열람으로 실거주자 확인4. 관리비, 공과금 체납 여부5. 물건 상태 및 수리비 예상6. 지역 시세와 임대 수요 체크7. 입찰가 결정 전 최종 점검📜 1. 권리관계 분석은 필수 갑구/을구, 매각물건명세서, 현황조사서를 통해 말소기준권리 확인은 기본이에요. 선순위 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부까지 체크해야 ‘..

⚠️ 시세보다 싸다고 좋은 물건일까? 경매 분석의 기술

낙찰 후 후회하지 않으려면, ‘진짜 시세’부터 바로 잡아야 합니다경매 물건을 볼 때 “감정가보다 40% 싸네?”, “시세보다 싸면 무조건 수익!” 이런 생각, 해보셨죠? 저도 초반엔 그랬어요. 하지만 막상 낙찰 받고 보니, 수익은커녕 손해였던 적도 있었답니다. 오늘은 ‘시세보다 싸도 조심해야 하는 이유’와 함께, 경매 분석 기술을 알려드릴게요 😊📌 목차1. ‘싼 가격’의 함정2. 감정가와 시세는 다르다3. 실거래가 vs 호가 구분법4. 낙찰가율과 적정 입찰가 설정5. 수익률 계산 시 주의할 점6. 허위 임차인과 공실 리스크 분석7. 실전에서 쓰는 시세분석 루틴🚨 1. ‘싼 가격’의 함정 시세보다 싸게 보이지만, 알고 보면 공실이 많고 수리비가 왕창 들어가는 경우가 많아요. ‘싸다’는 건 어디까지나 ..

잘못된 분석 하나가 낙찰 후 후회를 부릅니다! 실전 노하우 모두 알려드릴게요경매 물건 분석, 어떻게 하시나요? 저는 처음엔 ‘권리만 깔끔하면 되겠지’ 했다가 낙찰 받고 관리비 폭탄 맞았던 적도 있어요 😅 그래서 오늘은 실제로 제가 쓰는 분석 프로세스를 기준으로, 경매 물건을 제대로 보는 법을 알려드릴게요!📌 목차1. 물건 분석이 중요한 이유2. 기본 정보 체크 항목3. 권리분석: 갑구/을구 완전 정복4. 현황조사서와 매각물건명세서 보는 법5. 시세 분석과 임대 수익 계산6. 수리비, 관리비, 기타 비용 분석7. 낙찰 결정 전 최종 점검 항목🧭 1. 물건 분석이 중요한 이유입찰가보다 중요한 건 ‘이 물건이 나에게 수익을 줄 수 있는가’예요. 권리관계, 주변 시세, 상태, 비용 등 전체 흐름을 보지 않..

소액 투자자라면 꼭 봐야 할! 지금 주목해야 할 지역과 유형은?“2025년에도 소액으로 경매 가능한 지역이 있을까요?”라는 질문, 요즘 진짜 많이 받아요. 정답은 YES! 오히려 지금 같은 시장 상황에서 소액 경매는 기회가 더 많답니다. 오늘은 실제 데이터와 경험을 바탕으로, 2025년에 주목해야 할 유망 지역과 소액 경매 물건 유형을 알려드릴게요 😊📌 목차1. 2025년 소액 경매 시장 전망2. 유망 지역 선정 기준3. 수도권 유망 지역 분석4. 지방 소도시 유망 지역5. 소액 투자에 적합한 물건 유형6. 주의해야 할 지역 및 유형7. 나만의 지역 선정 노하우🔮 1. 2025년 소액 경매 시장 전망 금리 완화, 거래량 증가가 예고되는 2025년은 ‘저점 매수’의 기회가 될 수 있어요. 특히 유찰된..

500만 원으로 시작해서 수익까지! 경매 흐름이 이렇게 됩니다"진짜 소액으로도 낙찰받을 수 있을까?"라는 의문, 저도 처음엔 같았어요. 그런데 직접 해보니 생각보다 간단했고, 실제로 가능했답니다. 오늘은 제가 직접 경험했던 실제 소액 낙찰 사례를 통해, 경매의 흐름을 구체적으로 보여드릴게요. 경매 초보자라면 이 글이 큰 도움이 될 거예요 😊📌 목차1. 투자 배경과 목표 설정2. 물건 검색 및 후보 선정3. 권리분석과 현장 조사4. 입찰가 산정과 전략5. 낙찰 이후 처리 절차6. 수익화 전략 및 결과7. 실전에서 느낀 점 정리🎯 1. 투자 배경과 목표 설정 직장인이면서도 월급 외 수익을 만들고 싶었어요. 초기 자금은 500만 원. 목표는 1천만 원 이내 투자로 월세 수익 또는 시세차익을 노리는 구조...

적은 돈으로 더 안전하게! 실전에서 검증된 전략만 모았습니다“소액 경매는 수익보다 리스크가 더 클 것 같아요…” 많은 분들이 걱정하시죠. 사실 저도 처음엔 불안했어요. 하지만 몇 가지 원칙만 지키면, 소액일수록 오히려 빠르게 수익을 내고 리스크도 줄일 수 있답니다! 오늘은 실전에서 직접 써먹었던 5단계 전략을 나눠볼게요 😊📌 목차1. 물건 필터링 단계2. 권리분석 단계3. 입찰가 설정 단계4. 낙찰 후 명도 및 정비 단계5. 수익화 및 재투자 전략🔎 1. 물건 필터링 단계 무조건 ‘싸다고 좋은 물건’은 아닙니다. 저는 아래 기준으로 필터링했어요:✔️ 감정가 5천 이하✔️ 공실 여부 확인 가능✔️ 수도권 외곽 또는 지방 중소도시✔️ 주변 시세 존재 (월세 or 매매 기준)이 기준을 충족하면 다음 단계..