📌 경매 물건 선택 기준, 이 7가지를 기억하세요

물건 선정이 90%입니다! 잘 고르면 이미 반은 성공이에요

경매에서 가장 중요한 건 뭘까요? 저는 ‘물건 선택’이라고 확신해요. 아무리 분석을 잘해도, 애초에 잘못된 물건을 골랐다면 수익은커녕 손해만 보기 쉽거든요. 오늘은 제가 실제로 활용하는 7가지 기준을 소개해드릴게요. 이 기준만 지키면 낙찰 후 후회할 일 없습니다 😊

📌 목차

1. 감정가보다 ‘시세 기준’ 우선
2. 인수할 권리 없는 깔끔한 권리관계
3. 공실 여부 명확한 점유 상태
4. 수익형 구조 가능한 내부 상태
5. 실수요 존재하는 입지
6. 낙찰 후 비용 최소화 가능성
7. 예상 수익률 최소 10% 이상

📊 1. 감정가보다 ‘시세 기준’ 우선

감정가는 참고만 하세요. 실제 시장에서 거래되는 ‘실거래가’와 비교해서 물건의 가치를 판단하는 게 훨씬 정확합니다. 저는 항상 최근 3개월 실거래 기준으로 판단합니다.

🔏 2. 인수할 권리 없는 깔끔한 권리관계

 

갑구/을구 분석을 통해 선순위 임차인, 전세권, 유치권 등이 없는지를 확인해야 해요. 매각물건명세서에서 ‘인수되는 권리 없음’이면 가장 이상적입니다!

🏠 3. 공실 여부 명확한 점유 상태

점유자가 있을 경우 명도 협상이 어렵고 시간도 오래 걸려요. 현황조사서와 전입세대열람, 임장을 통해 ‘공실 또는 소유자 점유’ 확인이 가장 안전합니다.

💼 4. 수익형 구조 가능한 내부 상태

오피스텔, 다세대 주택은 내부 구조도 중요해요. 복층, 세탁기 배치, 화장실 상태 등 월세 수익을 낼 수 있는 조건이 갖춰져 있는지도 체크하세요!

📍 5. 실수요 존재하는 입지

 

역세권, 대학교, 산업단지 인근, 상권 밀집 지역은 임대가 잘 돼요. ‘누가 살까?’라는 질문에 답이 없으면 수요가 없는 입지일 가능성이 커요.

💸 6. 낙찰 후 비용 최소화 가능성

수리비, 명도비, 세금 등 낙찰 후 들어갈 비용을 최소화할 수 있는 물건이 좋아요. 저는 수리비 100만 원 이내, 명도 불필요한 물건을 우선으로 봅니다.

📈 7. 예상 수익률 최소 10% 이상

✔️ 수익률 = 연 수익 ÷ 총 투자금 x 100
✔️ 월세 기준 수익률 10~15% 이상이면 도전! 수익률이 낮은데도 ‘싸다’고 판단하면 실패 확률이 높아집니다.

❓ FAQ

Q. 감정가보다 낙찰가가 더 높은 경우는 왜 생기나요?

해당 지역 수요가 많거나, 시세 대비 감정가가 낮게 설정됐기 때문이에요. 감정가는 절대 기준이 아닙니다.

Q. 수익형 구조가 아니면 매각만 노려야 하나요?

단기 매도 전략도 가능합니다. 하지만 매도 시 수수료, 양도세 등을 고려해야 수익률이 유지됩니다.

Q. 명도는 무조건 어려운가요?

공실, 소유자 점유, 협의 가능 점유자는 명도 걱정이 적어요. 점유 형태에 따라 난이도가 달라집니다.

Q. 실수요 있는 입지를 고르는 기준은?

임대 수요가 지속적인 지역(학교, 병원, 교통 요지 등)을 중심으로 선택하세요. 주변 중개업소에 문의해도 좋아요.

💬 여러분은 어떤 기준으로 경매 물건을 고르시나요?

- 낙찰 전 꼭 확인하는 항목 있으신가요?
- 본인만의 물건 선정 기준, 댓글로 공유해주세요 😊

✍️ 에필로그

경매 물건은 많지만, ‘괜찮은 물건’은 극히 일부예요. 오늘 소개한 7가지 기준만 잘 지켜도 낙찰 후 만족도는 정말 달라집니다. 다음 글에서는 ‘물건 분석만 잘해도 수익이 달라진다’로 이어갈게요!