⚠️ 시세보다 싸다고 좋은 물건일까? 경매 분석의 기술

낙찰 후 후회하지 않으려면, ‘진짜 시세’부터 바로 잡아야 합니다

경매 물건을 볼 때 “감정가보다 40% 싸네?”, “시세보다 싸면 무조건 수익!” 이런 생각, 해보셨죠? 저도 초반엔 그랬어요. 하지만 막상 낙찰 받고 보니, 수익은커녕 손해였던 적도 있었답니다. 오늘은 ‘시세보다 싸도 조심해야 하는 이유’와 함께, 경매 분석 기술을 알려드릴게요 😊

📌 목차

1. ‘싼 가격’의 함정
2. 감정가와 시세는 다르다
3. 실거래가 vs 호가 구분법
4. 낙찰가율과 적정 입찰가 설정
5. 수익률 계산 시 주의할 점
6. 허위 임차인과 공실 리스크 분석
7. 실전에서 쓰는 시세분석 루틴

🚨 1. ‘싼 가격’의 함정

 

시세보다 싸게 보이지만, 알고 보면 공실이 많고 수리비가 왕창 들어가는 경우가 많아요. ‘싸다’는 건 어디까지나 감정가 기준이지, 실제 수익과는 별개일 수 있다는 걸 꼭 기억하세요!

📉 2. 감정가와 시세는 다르다

감정가는 6개월 전 시장가격 기준으로 산정되기 때문에 현재 시세와 다를 수 있어요. 또 감정가에는 ‘세입자 보증금’이 포함된 경우도 있고, 권리관계에 따라 조정된 경우도 있습니다.

🏷️ 3. 실거래가 vs 호가 구분법

 

✔️ 실거래가는 국토부 실거래가 공개 시스템 이용
✔️ 호가는 네이버부동산, 직방, 다방 등에서 확인
→ 실거래가 기준으로 입찰가를 설정하고, 호가는 수익화 가능성 체크용으로 활용하세요!

📊 4. 낙찰가율과 적정 입찰가 설정

낙찰가율은 해당 지역 평균보다 낮아야 ‘좋은 거래’입니다. → 입찰가 = 실거래가 x (80~85%)
예) 실거래가 4,000만 원이면 입찰가는 3,200만 원 내외가 적정!

📈 5. 수익률 계산 시 주의할 점

수익률 = 연 임대수익 ÷ 총투자금 x 100 ✔️ 총투자금 = 낙찰가 + 수리비 + 세금 + 기타 비용 ✔️ 연 수익률이 10% 이상이면 실거래보다 유리한 투자 단기보다는 장기 보유 전략이 좋습니다!

🔦 6. 허위 임차인과 공실 리스크 분석

낙찰가가 싸다고 무조건 좋은 게 아니에요. ✔️ 허위 임차인 → 명도 지연, 분쟁 가능성
✔️ 공실률 높은 지역 → 임대 어려움 현황조사서 + 전입세대열람 + 임장(현장 확인)은 필수입니다!

🧮 7. 실전에서 쓰는 시세분석 루틴

 

1) 네이버부동산에서 매매/전세/월세 시세 확인
2) 국토부 실거래가로 최근 거래 확인
3) KB부동산/직방/호갱노노로 보조자료 확보
4) 주변 중개사무소 전화로 실수요 확인 이 네 단계를 거치면 ‘진짜 시세’가 눈에 들어옵니다 😊

❓ FAQ

Q. 감정가보다 50% 싸면 무조건 좋은 건가요?

아니요! 감정가 자체가 높게 잡힌 경우도 많기 때문에 실거래가와 비교해야 합니다.

Q. 시세 분석할 때 가장 중요한 건?

최근 실거래가를 기준으로 수익성 계산하는 것이 가장 중요합니다.

Q. 공실률은 어떻게 확인하나요?

같은 건물에 올라온 매물 수, 임대 물건 수 등을 확인하세요. 네이버부동산이 가장 직관적이에요.

Q. 허위 임차인은 어떻게 구분하나요?

점유자와 계약서 내용, 실제 거주 여부, 가족관계 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

💬 여러분은 어떤 기준으로 시세 분석하고 계신가요?

- 감정가와 실거래가 차이, 어떻게 체크하시나요?
- 낙찰 후 예상보다 수익이 달라진 경험이 있다면 댓글로 공유해주세요 😊

✍️ 에필로그

‘싸다’는 건 기준이 명확해야 의미가 있어요. 감정가에 속지 않고, 진짜 시세를 기준으로 분석하는 눈을 키운다면 경매 성공률은 확 올라갈 거예요! 내일은 ‘입찰 전 꼭 해야 할 경매 물건 조사 포인트’로 이어가볼게요 🔍