💰 부동산 경매 투자 시 자주 나오는 세금 용어

📊 부동산 경매 시세 분석을 위한 용어

경매 물건도 결국은 ‘시세 판단’이 핵심입니다. 감정가만 보고 입찰했다가 낙찰받고도 손해 본 적 있으신가요? 저도 시세 분석 미숙으로 수익이 반 토막 난 적이 있어요 😓 그래서 오늘은 경매 투자자라면 반드시 알아야 할 시세 분석 관련 용어들을 제대로 정리해드립니다. 이 용어들을 익히면 낙찰가를 계산하는 눈이 확 달라집니다!

📌 목차

1. 실거래가
2. 감정가 / 최저입찰가
3. 시세 / 호가
4. 전세가율
5. 낙찰가율
6. 매매가 대비 수익률
7. 공시가격 / 기준시가

💰 1. 실거래가

경매 물건 주변의 ‘진짜 거래된 가격’을 말해요. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 네이버부동산, 호갱노노 등에서 확인 가능해요. 감정가보다 실거래가가 높다면 입찰 경쟁이 심할 가능성이 크고, 반대라면 낙찰가를 보수적으로 잡는 게 좋아요.

📉 2. 감정가 / 최저입찰가

감정가는 경매 개시 전 법원이 선정한 감정평가사가 책정한 ‘기준가격’이고, 최저입찰가는 그 감정가를 바탕으로 유찰 여부에 따라 결정돼요. 유찰 1회 시 70%, 2회 시 50%까지 낮아져요. 투자자는 최저입찰가 기준으로 수익률을 계산해야 합니다.

📊 3. 시세 / 호가

시세는 실질적인 거래 가능 가격, 호가는 집주인이 부르고 있는 희망 가격이에요. 초보일수록 호가를 시세로 착각하는 경우가 많아요. 저는 부동산에 직접 전화를 걸어 ‘실제 매매된 가격’과 ‘현재 계약 가능한 가격’을 따로 물어보는 습관을 들였어요.

📏 4. 전세가율

전세가율 = 전세금 / 매매가 x 100입니다. 예를 들어 매매가 3억, 전세 2.4억이면 전세가율은 80%예요. 전세가율이 높으면 갭투자 수요가 많아지고, 시세 하락 시 리스크도 커질 수 있어요. 경매 물건의 안정성 판단에도 중요한 기준이에요.

📈 5. 낙찰가율

낙찰가율 = 낙찰가 / 감정가 x 100입니다. 평균 낙찰가율이 90%라면, 감정가 2억 물건은 보통 1억8천 전후에 낙찰된다는 뜻이에요. 지역별, 물건종별 낙찰가율을 분석하면 경쟁 강도를 미리 예측할 수 있어요. 저는 매주 법원 경매 통계를 확인합니다!

💸 6. 매매가 대비 수익률

월세 수익 기준 연간 수익률 계산이에요. 월세 70만 원, 낙찰가+수리비 1.5억이라면 수익률은 약 5.6%예요. 수익형 물건 판단 시 필수 계산 공식이에요. 저는 수익률 8~10% 이상 물건만 입찰합니다. 너무 낮으면 리스크 대비 수익이 없어요.

🏷️ 7. 공시가격 / 기준시가

공시가격은 국토부가 발표하는 세금 부과 기준 가격이고, 기준시가는 국세청이 세금 계산에 사용하는 가격이에요. 실제 시세와 큰 차이가 있을 수 있어요. 취득세, 양도세 계산 시 기준이 되므로 반드시 체크해야 합니다.

💬 여러분은 시세 분석 시 어떤 기준을 가장 중시하시나요?

저는 실거래가 + 전세가율 조합을 가장 중요하게 봐요. 안정성과 수익성을 동시에 판단할 수 있거든요. 여러분의 시세 분석 팁이나 실수 경험도 댓글로 나눠주세요!

🌟 마무리하며

감정가만 믿고 입찰하면 안 돼요. 시세 분석은 경매의 시작이자 끝입니다. 오늘 정리한 용어들을 익혀두시면 입찰가 계산도 더 정확해질 거예요. 부동산 투자자의 눈은 결국 '시세 보는 눈'입니다 👀