📏 부동산 감정평가 시 필요한 용어 해설

부동산 가격이 얼마인지 객관적으로 판단해야 할 때 꼭 필요한 게 ‘감정평가’예요. 저도 경매 입찰 전, 상속세 신고 시, 수용보상 받을 때 감정평가서를 받아봤는데… 용어들이 어렵더라구요 😵 오늘은 감정평가서나 감정 절차를 이해할 때 꼭 알아야 할 핵심 용어들을 정리해드릴게요. 이 용어들만 알아도 감정가의 신뢰도와 의미가 명확해집니다!

📌 목차

1. 감정평가 / 기준시가 / 공시지가
2. 시산가 / 산정가 / 평가가
3. 거래사례비교법 / 원가법 / 수익환원법
4. 토지평가 / 건물평가
5. 일괄평가 / 개별평가
6. 시장가치 / 담보가치 / 보상가치
7. 감정평가사 / 평가법인 / 수수료 기준

📋 1. 감정평가 / 기준시가 / 공시지가

감정평가는 부동산의 가치를 전문가가 공식적으로 평가하는 절차예요. 기준시가는 세금 산정 기준, 공시지가는 국토부가 매긴 토지기준가격이에요. 이들과 감정평가는 적용 목적이 다르기 때문에 용도에 따라 차이가 있어요.

📈 2. 시산가 / 산정가 / 평가가

시산가는 비교사례, 수익 등을 토대로 도출된 1차 계산값이고, 산정가는 감정사가 판단한 최종 평가금액, 평가가는 감정평가서에 기재되는 공식 숫자예요. 용어는 비슷하지만 각 단계가 다릅니다.

📊 3. 거래사례비교법 / 원가법 / 수익환원법

- 거래사례비교법: 유사 부동산 실거래를 비교해 가치 산정
- 원가법: 건축비+감가상각으로 평가
- 수익환원법: 연 수익을 기준으로 가치 추정
감정 목적에 따라 적절한 방법이 선택돼요.

🏘️ 4. 토지평가 / 건물평가

토지와 건물은 별도로 평가돼요. 땅은 공시지가, 인근 거래사례 등을 통해 평가하고, 건물은 구조, 면적, 내구연한, 수익성 등을 반영해 원가법 또는 감가법으로 평가합니다. 상가, 오피스텔은 수익법도 자주 써요.

🔎 5. 일괄평가 / 개별평가

토지+건물+시설 등을 한 번에 묶어 가치를 산정하면 일괄평가, 각각 따로 평가하면 개별평가예요. 매각 또는 경매에서는 일괄평가가 일반적이고, 과세 시엔 개별평가를 쓰는 경우가 많아요.

💵 6. 시장가치 / 담보가치 / 보상가치

- 시장가치: 현재 시세 반영한 가치
- 담보가치: 금융기관이 대출 판단에 사용하는 보수적 가치
- 보상가치: 수용 시 보상금 산정 기준
같은 부동산이라도 평가 목적에 따라 액수가 크게 달라질 수 있어요.

👨‍🏫 7. 감정평가사 / 평가법인 / 수수료 기준

감정평가사는 국가공인 전문가이며, 평가법인은 이들이 소속된 법인 형태예요. 수수료는 감정평가 금액에 따라 법적으로 정해진 범위 내에서 산정되며, 일반적으로 수백만 원 이상이 들어가는 경우도 많습니다.

💬 여러분은 감정평가서를 받아보셨을 때 어떤 부분이 가장 이해하기 어려우셨나요?

저는 ‘수익환원법’ 수식이 너무 어려워서 그냥 넘겼었어요 😅 여러분도 평가 경험이나 궁금한 용어 있으시면 댓글로 나눠주세요!

🌟 마무리하며

감정평가는 단순히 ‘시세 확인’이 아니라, 법적 분쟁·세금·대출 등 다양한 상황에서 핵심 역할을 합니다. 오늘 정리한 용어만 제대로 이해해도, 평가서를 훨씬 명확히 해석하실 수 있을 거예요. 다음 글은 ‘부동산 금융 상품 관련 용어 정리’로 이어집니다!