🧐 부동산 경매 권리분석, 이 5가지만은 꼭 확인하자

복잡한 권리분석, 핵심만 딱! 5가지만 기억하세요

권리분석, 처음엔 진짜 어렵죠? 등기부등본은 생소하고, 용어도 어렵고… 저도 초반엔 하루 종일 들여다봐도 뭐가 뭔지 몰랐어요 😅 그런데 경매 경험이 쌓일수록 “딱 이 5가지만 보면 된다!”는 걸 알게 되었답니다. 오늘은 복잡한 권리분석 중 꼭 확인해야 할 5가지 핵심 포인트만 깔끔하게 정리해드릴게요!

📌 목차

1. 말소기준권리 확인
2. 선순위 임차인 유무
3. 배당요구 여부 확인
4. 점유자 현황 체크
5. 인수 가능 권리 여부 판단

🔑 1. 말소기준권리 확인

 

말소기준권리는 '이 권리보다 늦게 생긴 권리는 모두 소멸된다'는 기준이 되는 권리예요. 보통 근저당권이 기준이 되지만, 압류나 전세권이 될 수도 있어요. 이 기준을 파악하지 않으면 낙찰 후 남는 권리를 인수하게 될 수 있어요 😨

👥 2. 선순위 임차인 유무

임차인의 전입신고일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있으면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있어요. 반드시 등기부등본과 현황조사서를 함께 확인하세요. 임차인의 ‘대항력’ 여부가 핵심이에요!

📄 3. 배당요구 여부 확인

임차인이 배당요구를 했는지 여부도 중요한 포인트예요. 배당요구를 안 했고, 선순위라면 낙찰자가 그 보증금을 고스란히 떠안게 될 수도 있어요. 배당요구종기일도 함께 체크해야 해요!

🏠 4. 점유자 현황 체크

누가 살고 있는지 꼭 확인해야 해요. 점유자가 세입자인지, 소유자인지, 무단 점유자인지에 따라 명도 방식이 달라지거든요. 특히, 조사서에 ‘점유자 불명’으로 나올 땐 입찰 전에 꼭 임장 다녀오셔야 합니다!

🚫 5. 인수 가능 권리 여부 판단

 

앞서 말한 모든 걸 종합해서 “이 권리는 낙찰 후에도 남겠구나” 싶은 게 있다면 그건 낙찰자가 인수해야 해요. 인수 금액이 감정가 대비 크다면 입찰을 재고해보는 것도 전략입니다. 싸게 사도 결국 손해일 수 있으니까요!

❓ FAQ

Q. 권리분석은 전문가만 할 수 있나요?

전혀 아니에요! 반복해서 연습하고 체크리스트대로 보면 누구나 할 수 있어요. 저도 처음엔 혼자 공부했어요!

Q. 현장 방문은 꼭 해야 하나요?

네! 현황조사서로도 확인이 가능하지만, 직접 보는 게 확실해요. 특히 점유 상태는 서류만으로는 부족해요.

Q. 말소기준권리는 어떻게 찾나요?

등기부등본 을구 항목에서 가장 먼저 설정된 근저당, 압류 등을 보고 판단해요. 접수번호도 함께 확인하세요.

Q. 배당요구 종기일은 어디서 보나요?

법원 경매 공고문과 현황조사서에 명시돼 있어요. 종기일 전에 배당요구가 있었는지가 관건이에요.

💬 여러분은 권리분석할 때 어떤 항목을 제일 중점적으로 보시나요?

- 점유 상태나 임차인 관련된 부분이 어려우셨나요?
- 낙찰 전에 포기했던 물건이 있으셨다면 왜였는지도 공유해주세요!
서로의 경험이 정말 큰 도움이 된답니다 😊

✍️ 에필로그

권리분석은 ‘모든 걸 완벽히’가 아니라, ‘핵심만 제대로’ 파악하는 게 중요해요. 저도 이 5가지를 기준으로 분석하면서 훨씬 효율적으로 경매에 접근할 수 있었답니다. 다음 글에서는 등기부등본 해석법을 기초부터 정리해드릴게요!